Sáng ngày 5/1 vừa qua tại Quần thể FLC Luxury Resort Vĩnh Phuc đã tổ chức “Tọa đàm Toàn cảnh thị trường bất động sản 2011: Nhận diện xung lực mới”. Với hai phiên thảo luận, các chuyên gia sẽ chỉ ra những thách thức và cơ hội cho thị trường bất động sản trong năm 2021. Bức tranh toàn cảnh thị trường và cơ hội đầu tư trong năm mới sẽ thể hiện qua các nhận định, phân tích của từng diễn giả.
Năm 2021 là thời điểm nhà đầu tư nên mua BĐS
Phát biểu tại tọa đàm, Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group chia sẻ giá BĐS tại Hà Nội, TPHCM hiện nay đã quá cao, nhà đầu tư không còn cơ hội để đầu tư. Bên cạnh đó, hành vi của người đi đầu tư và người sử dụng có phần khác nhau. Thị trường BĐS phát triển theo hướng kỳ nghỉ dài ngàyven biển đã nở rộ từ giai đoạn 2015-2017 nguồn cung cho thị trường khá nhiều, rủi ro về mặt pháp lý.
Nhà đầu tư đang nghiên cứu các loại hình BĐS nghỉ dưỡng khác, người tiêu dùng họ ngại bay trong thời điểm Covid-19, nhu cầu về staycation – kỳ nghỉ ngắn hạn ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó hạ tầng phát triển vượt bậc cùng số lượng người sở hữu ô tô cá nhân tăng đột biến đã là những yếu tố khiến BĐS ven đô phát triển mạnh trong thời gian vừa qua.
Nói về giá BĐS năm 2021, ông Tuyến cho rằng rằng giá sẽ tiếp tục tăng. Nhà đầu tư nên đổ tiền mua vào. Giá BĐS là cuộc “kết hôn” giữa cung và cầu. Trong khi nguồn cung rất khan hiếm, nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt vào thị trường bằng những thương vụ trị giá lên đến hàng tỷ đô tại Hà Nội và TPHCM. Cùng với đó về cầu, nhà đầu tư F0 đổ vào thị trường còn vượt con số 30% như các nghiên cứu được công bố.
Đặc biệt, hiện nay những “tay to” đầu tư trên thị trường chủ yếu đến từ Hà Nội và TPHCM đang ở trạng thái bảo toàn vốn. Họ đã lãi lớn và rút khỏi những thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc từ trước khi thị trường lao dốc. Nguồn vốn của họ đang rất nhiều và chờ chực đầu tư tiếp.
Mặc sức ảnh hưởng của Covid – 19 nhiều khu vực BĐS vẫn nóng
Ông Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch Tập đoàn FLC chia sẻ, thị trường BĐS năm 2020 đón nhận thông tin Covid-19 còn tệ hơn những năm 2011-2012 khi thị trường bước vào giai đoạn khủng hoảng thừa. Còn năm 2020 là khủng hoảng thiếu nguồn cung. Tuy nhiên, trong 5 năm tháng cuối năm, thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực. Tháng 7 Âm lịch, thị trường phát triển không tưởng, chính chúng tôi là chủ đầu tư mà còn thấy ngỡ ngàng.
Lấy ví dụ về dự án của FLC tại Hạ Long, sau tháng Ngâu, tất cả các căn xấu nhất trong 2.500 căn shophouse không chỉ bán hết mà còn tăng giá gấp rưỡi. Trong khi ở thị trường Thanh Hoá, Quy Nhơn phải 4-5 năm mới bán hết. Hàng tồn kho được thanh khoản hết. Nhà đầu tư thông minh hơn vì cho rằng thời kỳ xấu nhất đã qua rồi.
Bên cạnh dấu hiệu tích cực, thị trường lại thiếu nguồn cung hàng. Tại TP HCM, nhà liền kề không có dự án, nhất là khu trung tâm. Điều này khiến nhiều khu vực sốt giá. Thị trường BĐS sẽ chắc chắn tăng trưởng và có tính thanh khoản cao hơn trong năm 2021.
Tiềm năng BĐS Việt Nam vô cùng lớn
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá tại Việt Nam đang khá thấp so với các nước trong khu vực, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam mới chỉ đạt đâu đó 35%. Con số này thể hiện tiềm năng của Việt Nam vô cùng lớn, đấy cũng là nguyên nhân thu hút các nhà đầu tư Việt Nam và nước ngoài.
Các đơn vị phân phối bán cho người nước ngoài rất nhiều. Người mua BĐS tại Mỹ và các nước quốc tế khi lãi suất thấp quá họ đổ tiền vào BĐS. Việt Nam là điểm đến họ đặc biệt quan tâm. Xu hướng thị trường BĐS giá tiếp tục tăng nữa. Trong vòng 2002-2020 giá BĐS trung tâm Hà Nội tăng 33 lần, TPHCM 12 lần.
Vượt qua chứng khoán, BĐS trở thành kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất
Cựu Chủ tịch LienVietPostBank TS. Nguyễn Đức Hưởng chia sẻ, trong năm 2020, Việt Nam đã làm được hai điều rất khó là kiềm chế Covid-19 và tăng trưởng kinh tế. Hàng loạt cơ chế về bất động sản đã được giải quyết và tháo gỡ vướng mắc.
Chứng khoản sẽ giảm trong năm 2021, dù vẫn đang tăng trong giai đoạn hiện tại. Nguyên nhân là do các hoạt động giãn nợ vay vốn ngân hàng trong năm 2020 sẽ bắt đầu ảnh hưởng sau một năm. Trong cuộc đua bất động sản và chứng khoán, chứng khoán đang thắng cuối năm 2020 nhưng sau tháng 1/2021, chứng khoán sẽ giảm và bất động sản sẽ tăng nhanh
Các phân khúc như BĐS vùng ven Hà Nội, TPHCM sẽ bật dậy mạnh mẽ sau một thời gian dài trầm lắng. Cùng với đó phân khúc nhà vừa túi tiền, nhà trung bình sẽ tăng giá nhanh. Đặc biệt, BĐS du lịch sẽ bật lên mạnh mẽ trong năm 2021 sau khi Covid-19 được kiểm soát. Cùng với đó BĐS công nghiệp vẫn là một mảng sáng của thị trường.
Bằng kinh nghiệm của mình, tôi cho rằng giai đoạn này là giai đoạn tốt nhất cho vay mua nhà mua đất, giá cho vay mua nhà đất đang thấp chưa từng có. Thiên thời địa lợi sẽ sinh ra hào kiệt bất động sản.
Năm 2021 nhà đầu tư nên bám sát chính sách của Nhà nước
Một điều rủi ro cần cân nhắc là về tài chính. Năm 2020, chứng khoán và bất động sản có vẻ khởi sắc, nhưng cũng là lúc người ta nói đến “bom nợ”, sự khéo léo của nghệ thuật điều hành chính sách tiền tệ và ổn định nền kinh tế.
Các nhà đầu tư, nên bám sát các chính sách vĩ mô của nhà nước, theo sát các chính sách hỗ trợ. 2021 là năm tạo sự chuyển biến và mang sự ý nghĩa tích cực với nhân sự mới, cải cách quyết liệt. Việt Nam sẽ phải thể hiện xuất sắc trên trường quốc tế với các đối tác quan trọng, trong đó có Mỹ, khi một tổng thống mới đắc cử. Đây cũng là ý kiến của TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh chia sẻ tại tọa đàm.
Lãi suất mua nhà thấp nhất trong 15 năm qua
- Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng thị trường BĐS có 6 xung lực chính.
Đầu tiên là chuyển đổi số. Tôi thấy các nhà môi giới đều nói rằng thời điểm tháng 7/2020 bán hàng rất tốt vì dùng công nghệ. Thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển đổi số mạnh mẽ.
Xung lực thứ 2 là thu nhập của người dân ngày càng tăng. Năm 2021-2025 dự báo động lực tăng trưởng khoảng 6,5-7%, sau đó 5 năm 2025-2030 tăng trưởng 7%. Theo đó, thu nhập đầu người cũng tăng theo.
Xung lực thứ 3 là pháp lý, Luật doanh nghiệp đã được sửa đổi, quy trình thủ tục được tinh giảm; Luật chứng khoán cũng đã thay đổi cho phép các quỹ đầu tư, tín thác BĐS; Luật đầu tư sửa đổi PPP có hiệu lực…
Xung lực thứ 4 là sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và chuỗi sản xuất. Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đang có xu hướng tăng, trong số 30 doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư có 60% doanh nghiệp lớn và 40% doanh nghiệp nhỏ. Có thể thấy dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam gồm cả “đại bàng” và “chim sẻ”.
Xung lực thứ 5 là đầu tư công, năm 2020 giải ngân đầu tư công tăng 35%, năm tới tiếp tục tăng giải ngân đầu tư công. Khi kinh tế suy thoái đầu tư công là hệ số lan tỏa cực kỳ lớn.
Xung lực thứ 6 là lãi suất vay mua nhà thấp nhất trong vòng 15 năm qua. Rõ ràng so với thời kỳ khủng hoảng lãi suất cao gấp đôi. Đây là thời điểm cực kỳ tốt cho các hộ gia đình xuống tiền mua nhà mua cửa kể cả vay tiền thuê hay mua.
Tuy nhiên chúng ta còn 4 rủi ro gồm rủi ro pháp lý vẫn luôn hiện diện, rủi ro dịch bệnh có thể bùng phát bất kỳ lúc nào, rủi ro liên quan đến đòn bẩy tài chính và rủi ro bất ổn tài chính toàn cầu.
Cơ hội song hành cùng thách thức
GS.TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường chia sẻ, năm 2021 nguồn cung trên thị trường BĐS tiếp tục khan hiếm. Do những hạn chế về pháp luật khiến nguồn cung BĐS đã giảm 10 lần, hậu quả trong 2-3 năm tới cung BĐS giảm đi 10 lần. Trong hoàn cảnh ấy, nếu chúng ta không quản lý tốt, đầu cơ sẽ vào, nguy cơ bong bóng rất nhiều. Hiện nay nhiều nhà cung cấp BĐS đang có hàng nhưng giữ lại để chờ vài ba năm tới.
Riêng nghị định 148 chưa lấp đầy được khoảng trống pháp luật. Hai khoảng trống lớn nhất là việc phê duyệt các dự án. Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở phải là đất nhà ở nhưng Luật đất đai thì quy định chỉ cần thu hồi xong được giao đất là có thể triển khai dự án.
Khoảng trống thứ hai là các loại hình BĐS nghỉ dưỡng loại mới. Theo hướng dẫn Công văn 703 của Bộ Tài nguyên Môi trường việc cấp Giấy chứng nhận loại hình nghỉ dưỡng có thời hạn 50-70 năm. Điều này làm cho các nhà đầu tư rời bỏ BĐS nghỉ dưỡng bởi tâm lý họ muốn đầu tư vào đất lâu dài. Hiện nay BĐS nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhưng chủ yếu là bằng nguồn lực của các doanh nghiệp lớn, thiếu sự góp mặt của nhà đầu tư cá nhân.
Hai khoảng trống này khiến cả phân khúc nhà ở lẫn BĐS nghỉ dưỡng bị “bó chân”. Chúng ta vẫn nhìn các loại hình BĐS nghỉ dưỡng mới theo mô hình truyền thống, chưa nhìn dưới con mắt của nền kinh tế chia sẻ, một gia đình có thể có nhiều căn nhà. Chúng ta chưa có góc nhìn kinh tế chia sẻ sẽ làm ảnh hưởng đến phân khúc này.
Năm 2021 câu chuyện sửa Luật để lấp đầy khoảng trống và tan biến các quy định chồng chéo là câu chuyện quan trọng nhất chúng ta cần làm. Cơ hội rất nhiều nhưng rủi ro pháp luật vẫn luôn hiện diện. Rủi ro từ yếu tố khách quan khó chế ngự nhưng rủi ro ở yếu tố chủ quan có thể điều chỉnh nhưng vẫn bị vướng víu mãi.
Giá BĐS năm 2021 sẽ tăng thêm 10%
Tại tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam nêu lên ý kiến, năm 2020 dịch bệnh Covid-19 ảnh hướng đến thị trường BĐS khiến thị trường suy giảm, làm yếu lực cầu. Đầu năm 2020 thị trường đóng băng, hạ tầng du lịch BĐS gần như bất động. Năm 2020, mặc dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp tháo gỡ trong đó ban hành Nghị định 24 và 146. Chỉ định ban hành các quy định pháp lý cho Condotel nhưng chỉ tháo gỡ được một phần. Vướng mắc về pháp luật đã cản trở nguồn cung, tạo khó khăn kép cho thị trường.
6 tháng cuối năm mặc dù có hai đợt dịch bùng phát nhưng thị trường BĐS vẫn thể hiện sự phát triển mạnh khi nguồn cung mới đạt 60.000 sản phẩm, tương đương 67,5% so với 2019 đây là con số ấn tượng so với năm 2019. Lực cầu tuy giảm nhưng lực cầu đầu tư F0 lại gia tăng. Do đó, thị trường đã ghi nhận những con số ấn tượng, tỷ lệ hấp thụ TPHCM đạt trên 80%, giá BĐS tại hàng loạt địa phương tăng rất mạnh, BĐS du lịch mặc dù bị ảnh hưởng nhưng vẫn tăng mạnh.
Năm 2021 là năm đầu tiên các cấp chính quyền địa phương nhận nhiệm vụ mới sẽ là lực đẩy thúc đẩy thị trường, nguồn cung sẽ được bơm vào thị trường BĐS. 2021 khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng ảo hay bong bóng mà sẽ phát triển bền vững. Những dự án đồng bộ về hạ tầng, có cơ hội khai thác kinh doanh tốt sẽ trở thành lực hút, đầu tư BĐS sẽ lan rộng ra những khu vực vùng núi, giá BĐS năm 2021 dự báo tăng 10% năm 2020. Cùng với đó, lãi suất ngân hàng có thể giữ mức 2020 sẽ dẫn đến kích thích đầu tư mạnh hơn.
